Q. 강남·강북 차이에 관한 문제가 언론에 자주 등장하고, 많은 사람들이 문제로 인식하는 것 같다. 이러한 차이의 개선 필요성에 대해 어떻게 생각하나?
강북이 강남에 비해 주거환경이 열악하다면 당연히 개선할 필요가 있다. 그런데 현재 정부가 강북 개발의 일환으로 추진하고 있는 뉴타운 개발은 한계가 있다. 뉴타운 개발은 강북을 재개발해서 대형평수 아파트를 짓겠다는 것인데, 얼핏 보면 강북의 삶의 질이 높아질 수 있을 것 같다. 그러나 좀더 크게 보면 아마 뉴타운은 동떨어진 섬에 불과할 것이다. 강북의 도로들은 격자형이 아니고 좁은 도로, 굴곡진 도로가 많기 때문에 주거 단지는 쾌적할지 모르나 전반적인 인프라의 질이 낮아서 정부가 기대하는 것만큼의 효과를 얻기 쉽지 않을 것 같다. 주택단지 위주로만 개발하지 말고 인프라 개발도 병행되면 더 효과적일 것이라 생각한다. Q. 8. 31 대책 이후 후속 조치인 3. 30 대책이 발표된 지 두 달 정도가 지났다. 이전부터 강남·강북 격차 해소에 대해 정부가 내세웠던 일련의 정책들이 그다지 효과가 없었던 것으로 평가돼 왔다. 3. 30 대책도 지금까지의 성과나 앞으로의 전망이 엇갈리고 있다. 정부가 내세운 정책들이 실효성이 있다고 보나?
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8. 31 대책, 3.30 대책 등은 올해부터 본격적으로 추진되고 있는 대책이라서 현시점에서 평가하는 것은 불가능하다. 8. 31 대책의 경우 6월 1일 기준으로 세금 납부자가 결정되고 세금을 걷는 것은 7월부터다. 대책의 진행이 제대로 이루어지지 않은 상황에서 아직 가격이 떨어지지 않았다는 이유만으로 평가하는 것은 너무 조급하다. 이 대책은 분명히 효과가 있는 대책이다. 과거 경험을 보더라도 기본적으로 시장 가격은 정책을 이길 수 없다. 다만 정부정책이 시장가격에만 국한돼 있어서 시장 가격은 잡겠지만 시장 왜곡도 발생할 수 있기 때문에 우려된다. 다만 정부가 생각하는 것만큼 가격이 큰 폭으로 급락할 가능성은 없다고 본다. Q. 부동산 소유에 따라 세금을 매기는 종부세가 효과를 발휘하려면 양도세를 낮춰서 거래가 활발히 이뤄지도록 해야 한다. 하지만 현재는 양도세가 높아 실거래가 이뤄지지 않고 있다. 이에 따라 종부세의 미래가 회의적이라고 하는데대표적인 조세간의 엇박자 문제이다. 개개로 보면 분명 의미가 있는 정책들이다. 종부세는 집을 많이 가질수록 세금을 많이 내라는 논리니까 이의를 제기할 만한 부분이 없다. 양도세도, 개발이익을 많이 가져가니까 나머지는 국가에 내라는 식이니 당위성이 존재한다. 하지만 합쳐버리면 엇박자가 발생해 팔지도 사지도 못하는 어정쩡한 문제가 발생한다.이런 문제는 소셜 믹스도 마찬가지이다. 강남 부동산 가격이 많이 오르니까 정부에서는 소셜 믹스 차원에서 접근을 하려 했는데, 강남에 작은 집들을 많이 지어서 서민들에게도 내 집 마련 기회를 갖게 해줘야겠다는 게 정부의 생각이었다. 그래서 건교부는 작은 집들을 지으려고 애를 썼고, 재건축에서 소형평형 의무비율이라는 규정, 즉 증축되는 건물의 60%는 작은 평형을 짓도록 만드는 규정도 이런 맥락이다. 그런데 재경부가 나서서 보유세를 높여버렸다. 주택가격이 높아지니까 재산세를 높이는 방향으로 정책이 바꾼 것이다. 각각은 그럴듯할지만, 서민들이 살 만한 작은 평형의 건축물은 많이 생겼는데 재경부가 세금을 시세대로 부과하니까 서민들이 들어갈 수가 없다. 옛날에는 집값이 비싸면 빚을 내서라도 들어갈 수 있었는데 이제는 들어가서 영세민들이 보유세 내는 것도 부담스러워서 못 들어간다. 단순히 재산세와 양도세만의 문제가 아니라 각각 보면 명분이 있으나 합쳐지면 불협화음을 가져오는 문제들이 있다.Q. 지금까지 정부정책이 세금위주의 정책이었다. 부동산 문제 해결이 세금정책만으로 효과 있을까?
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국가에서 많은 돈이 필요하면 세금을 많이 걷을 수 있고, 부의 재분배라는 측면에서도 조세제도를 쓰는 것은 당연한 것이다. 8.31 대책의 조세 중과문제는 그 문제 이전에 또 다른 논란거리가 있다. 우리나라 주택가격이 올랐다는 얘기를 많이 하는데, 우리나라 아파트 가격은 지난해 5.9% 올랐다. 아파트 가격을 말하는 이유는, 아파트, 단독주택, 연립 주택 중 아파트 상승률이 가장 높기 때문이다. 같은 해 미국의 경우 주택가격은 13% 올랐다. 정부가 8.31 대책을 만들면서 우리나라는 세율이 낮아 부동산 투기가 많고 집값이 급등하니, 미국처럼 보유세율을 1%로 만들어야겠다는 논리를 폈다. 그런데 왜 미국은 보유세가 1%인데 우리보다 주택가격이 2배 이상 올랐는가. 최근 주택가격 문제는 우리나라만의 문제가 아니라 전 세계적으로 저금리 영향 때문이다. 전문가들은 세금이 중요하긴 한데 현재 집값이 세금과 별개로 오르니 그 문제를 해결하고 세금으로 보완하는 게 좋겠다고 지적했다. 그러나 정부는 이를 무시하고 세금으로 집값을 잡겠다고 나선 것이다. 그래서 미국을 벤치마킹할 때 미국 주택가격이 왜 오르는지는 논외로 하고 보유세 1%만 가져온 것이다. 세금도 중요하긴 하지만 이는 보조적 수단이지 절대 주요 수단으로 써서는 안 된다.또한 정부 입장에서는 다급하게 시장을 안정시켜야 하기 때문에 시장 공략을 하고 있지만 가만히 내막을 뜯어보면 위헌적인 소지가 많아서 논란대상이 되고 있다.수요와 공급 측면에서 보자. 정부는 기본적으로 수요억제정책을 쓰고 있다. 시장이 균형을 맞추려면 수요-공급 균형을 맞추어야 한다. 이를 편향되게 수요억제로만 너무 할 수도 없고 공급확대로만 할 수도 없고 부분적 수요억제와 부분적인 공급확대가 맞아 떨어져야 하는데 지금 상당 부분 수요억제 쪽으로만 가 있다. 예를 들면 판교를 개발하면서 정부는 수도권 내 신도시 개발에 대해 부정적인 생각을 갖고 있다. 왜냐하면 판교를 개발하니 분당 용인이 야단법석을 피우니까 정부는 신도시를 만들게 되면 같은 문제가 발생하리라 예상하기 때문이다. 맞는 말 같지만, 사실 지방에 기업도시, 혁신도시 만드는 것이나 수도권에 신도시 만드는 것이나 똑같은 문제가 발생할 수밖에 없다. 수도권에 대해서는 부정적인 생각을 갖고 있으면서 지방에는 긍정적인 생각을 갖고 있다. 이런 논거에 의해 전문가들은 강남 죽이기라는 극단적인 이야기가 나오기도 한다. 기본적으로 수요억제도 필요하지만 공급확대도 필요하고 지나치게 세금 의존적인 대책은 오히려 정부가 추구하는 소셜 믹스가 아닌 부익부 빈익빈만을 불러일으킬 가능성이 높다. 경제력이 없는 사람 혹은 은퇴한 사람, 샐러리맨이 세금 무서워서 집을 판다면 과연 그게 정부가 생각하는 소셜 믹스인가. 강남은 보유세가 높아질 수록 돈 많은 사람만 입주할 수 있는 곳이 돼 버릴 수 있다.Q. 말씀하신 대로 세금 정책 뿐 아니라 고금리 정책을 펴야한다는 말 등 대책에 대해 여러 가지 논란이 있는데 어떤 방향의 정책을 펴야한다고 생각하나?주택가격을 잡아야 한다는 논리에 앞서서 주택가격이 오른 원인을 알고 주택가격을 잡아야 한다. 원인을 분명히 규명하면 해결책을 찾을 수 있다.원인을 크게 다섯 가지로 말할 수 있다. 첫째, 저금리에 따른 시중 자금의 과잉유동성, 두 번째 기업도시, 혁신도시 등 국토균형개발에 따른 파급효과다. 이 두 가지는 시장 외적요인이다. 나머지 세 가지는 시장 내적요인이다. 첫째, 교체수요 때문인데 국민소득이 만 달러에 달하고 주택보급률이 100% 넘으면서 주택 보급문제는 해소됐으니 좀더 좋은 집에 살고자하는 사람들의 욕구가 늘어날 수밖에 없다. 둘째, 과거에는 전국적으로 주택이 부족한 문제가 발생했는데 지금은 국지적 수급 불균형이 심각하다. 지방의 웬만한 곳은 주택보급률이 100%가 넘지만 서울이나 수도권 일부 지역은 아직 100%가 안 된다. 마지막으로 규제완화에 대한 기대감을 들 수 있다. 지방선거, 대통령 선거 등이 있다 보니 그 이후엔 사람들이 규제가 완화될 것이라는 기대를 갖고 있어 시장이 불안하다. 이 다섯 가지 원인들에 대해 정부가 나선 것은 단 한 가지도 없으며, 오로지 세금 정책으로만 접근하고 있다. 앞으로 이 다섯가지 원인들에 대응하는 방향의 정책을 펴야 한다.Q. 원인을 찾아야 강남강북 격차에 대한 해결책을 찾을 수 있다고 했는데 교육도 중요한 원인으로 지적된다. 아까 지적한 다섯 가지 원인 중에 교육이 빠진 것 같은데
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주거환경을 결정하는 문제는 여러 가지가 있을 수 있다. 교육도 그 중 하나인데 오로지 교육만 가지고 부동산 문제를 해결한다는 것은 어불성설이라고 본다. 사실 교육정책은 부동산 정책보다 상위개념이다. 다시 말해서 부동산 대책을 마련하기 위해 교육정책을 바꾼다는 것은 어폐가 있다. 교육 정책은 특히 학원 문제와 관련돼 있을 가능성이 크다고 본다. 공교육이 활성화되면 학원이 필요 없을 것이다. 이는 정부가 책임을 져야하는 것이다. 공교육을 정상화시키면 사교육 문제도 어느 정도 해결할 수 있다. 특목고나 자사고 강북 이전이 해결책으로 많이 언급되는데 특목고랑 자사고를 강북으로 옮기면 위치만 강북일 뿐 뽑는 학생이 강북에 한정되는 게 아니다. 강남 학생들이 거기 진입할 가능성이 크다. 이는 미시적인 대책이지 근본적인 대책이 아니다. Q. 강남 집값이 꼭지점에 달해 집값이 떨어질 것이라는 말이 있다. 앞으로 거품이 빠질 것이라는 데에는 동의하나?일단 가격이 내려갈 것은 분명하다. 시장가격은 정책을 이길 수 없다. 문제는 그것이 시장이 왜곡된 상태에서 강압적으로 내려갈 가능성이 많다는 점이다. 시장이 망가지게 되면 이를 치유하기 위해 상당히 많은 노력이 필요하다. 그런데 그 책임은 위정자들이 지는 것이 아니라 시장 내에 참여자들이 부담해야 하는 것이 문제다.그리고 흔히 강남 집값이 거품이라고 얘기하는데, 가격이 오른다고 항상 거품이 아니다. 가격이 단기간에 많이 오른 것은 사실이지만 그것은 버블일 수도 있고 아닐 수도 있다. 정부는 PIR 즉 소득대비주택가격(주택가격/소득)이 너무 높고, 매매가격 대비 전세가비율이 낮기 때문에 버블이라고 주장한다. 얼핏 보면 버블인 것 같지만 논거를 따져보면 명확하지 않다. PIR의 주택가격은 강남지역 가격을 쓰는데 소득은 국가 전체의 평균을 쓴다. 강남에 대한 소득 데이터가 없기 때문이다. 전국소득평균을 갖고 계산하려면 전국 평균 주택가격과 비교해야 맞다. 하지만 그 데이터가 없으니까 유난히 높은 강남의 주택가격만 분자로 놓고, 분모는 전국평균의 소득 갖고 하니 잘못된 비교다. 또한 매매가대비 전세가비율의 경우 재건축 주택은 매매가대비 전세가비율이 낮다. 왜냐하면 집주인들은 거기 대부분 안 살고, 새로 만들어지고 난 후 입주할 사람들이라서 매매가대비 전세가 비율이 10-20%밖에 안 된다. 하지만 일반 아파트 같은 경우는 더 높다. 현재 정부가 만들고 있는 데이터에는 재건축이 포함되어 있어서 낮아 보이는 것이다. 또 하나, 매매가대비 전세가비율은 50%가 적정인지 60%가 적정인지 아무도 모른다. 정부는 과거를 경험적으로 보면 50% 내외가 적절할 것이라는 막연한 추정을 하고 있는데, 이렇게 생각을 해 보자. 100원짜리 주택이 원래는 전세가가 20원이었는데 전세가가 올라서 전세가 60원이 되서 매매가대비 전제가 비율이 60%가 됐다. 정부가 생각하는 매매가대비 전세가비율은 매매가가 낮아져서 50%정도 되었으면 하는 것인데 사실은 매매가는 그대로 있고 전세가가 올라갈 가능성이 높다. 만약 10억인 아파트 전세가가 현재 2억인데 10억은 그대로인 채 전세가가 6억이 돼버렸다. 그럼 그것은 버블로 인정하지 않는 것인가. 그렇게 되면 전세 대란이 일어나서 난리가 날 텐데. 이러한 논거상의 오류가 존재한다. 정리하면, 버블이라고 주장하는 논거들이 확실치 않기 때문에 버블이라고 단정할 수 없다. 반면에 버블이 아니라고 주장하는 사람들의 논거 역시 불확실하기 때문에 버블 논쟁자체는 무의미하다. 단기간 내에 많이 올랐기 때문에 뭔가 처방해야 한다는 것은 동의하지만, 버블논쟁으로 갖고 가는 것은 바람직하지 않다.Q. 강남 집값이 떨어지면 강북 집값도 떨어지는 것으로 알고 있는데, 설명해 달라다주택 보유자에 대해 세금을 너무 많이 매기니 보유자 입장에서는 투자성이나 입지가 안 좋은 주택들을 처분하고 알맹이 주택만 보유하려 한다. 그리고 그런 처분 대상은 강북 소재 주택일 가능성이 높다. 강북 주택의 공급이 증가하니 집값도 하락하는 것이다. Q. 우리나라 고소득층의 소득은 자영업자들이 많은 관계로 파악하기 쉽지 않다. 통계청 자료에 의하면 70% 이상이 탈세를 한다고 한다. 세금 파악이 어려우니까 대신 다주택소유자들에게 많은 세금을 부과하는 것이 타당하지 않나.
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그런 측면에서 정당성을 따지면 당연히 맞는 이야기다. 근데 이것을 이렇게 생각해 보자. 세 주택 이상 보유자에게는 양도세율을 60%, 2주택 보유자는 50%를 부과한다. 로또복권 같은 경우는 불로소득인데 5억이상의 당첨금을 받게 되면 세율이 다 합쳐서 33% 정도 부과된다. 로또는 자기 노력 없이, 오로지 투입한 것은 1000원에서 5000 원 정도에 불과한 불로소득이지만 세금은 33%밖에 안 된다. 양도소득세의 경우에는 내가 내 돈 혹은 은행돈을 투자해서 이익이 생겼는데 60%를 환수한다. 물론 투기가 잘못된 것이긴 하지만 경제 활동이 나름대로 가미됐다고 볼 때, 불로소득과 관련된 세금보다 2배나 세율이 높다는 것은 문제가 있다고 생각한다.소셜 믹스의 측면에서 이제 서민들은 강남 진입이 불가능하다. 강남의 좋은 주거환경의 질을 최대화하기 위해선 작은 평형을 지어봐야 소용없다. 영세민들이 강남에 들어와 인프라를 이용하기 위해서라면 구매시장을 열어줄 수는 없으니까 임대시장을 열어줘야 된다. 다주택보유자들로 하여금 저 소득자들에게 임대를 많이 해줄 수 있도록 정책적 측면과 연결될 수만 있다면 훨씬 효과적일 것이다. 이를테면 나중에 양도세를 감면해 줄테니 집을 많이 갖고 있으니까 집을 시세보다 싸게 저소득층에게 임대해주라는 식이다. 이는 조세 순환적 측면에서 똑같은 것이다. 다주택 보유자들의 주택을 활용하면 되니까 정부가 임대주택을 짓는데 드는 비용을 들일 필요가 없다. 무조건 많이 갖고 있으니까 세금을 많이 내라는 것은 너무 경직된 사고다.
