부동산발 금융위기, 한국은 안전한가

미국 금융위기에 관한 보도가 연일 뜨겁다. 미국에서는 메릴린치(Merrill Lynch) 등 선망의 대상이던 업계 2~5위의 대형 투자은행(IB)들은 줄줄이 퇴출 위기를 맞았다. 금융위기에서 벗어나기 위해 미정부가 하원에 제출한 7000억 달러 규모의 긴급구제금융안이 지난 3일 통과됐지만 금융시장의 불안감은 여전하다. 고개를 돌려 일본을 보자. 80년대 기록적인 경상수지 흑자를 구가하며 전성기를 누리던 일본 경제는 90년대 들어 갑자기 극심한 부진의 나락에 떨어졌다. 소위 ‘잃어버린 10년’으로 불리는 일본의 장기 침체가 바로 이것이다. 그런데 미국의 금융위기와 일본의 잃어버린 10년의 공통점은 무엇일까? 두 사건 모두 부동산 시장의 ‘버블(bubble)’이 갑자기 붕괴되면서 발생했다는 점이다. 버블, 즉 기초여건(Fundamental)의 뒷받침 없는 급격한 자산 가격 상승은 어느 시점에 갑자기 무너지면서 각국 경제에 메가톤급 충격을 줬다. 그렇다면 2008년 한국의 부동산에도 버블이 끼지는 않았을까. 과연 ‘부동산발 금융위기’로부터 한국은 안전할까. 2001년부터 부동산 폭등… 올들어 강남까지 약세한국의 부동산 가격은 2001년 이후 급격히 상승했다. 현대경제연구소가 펴낸 에 따르면 02년 1월부터 08년 7월까지 전국주택가격은 146%, 강남 지역 아파트 가격은 무려 223%나 상승했다. 이 기간 부동산 가격의 상승의 열쇠는 ‘재개발’과 ‘고분양가’다. 새로 건축된 재개발 아파트의 분양가가 높게 책정되고 그것이 인근 기존 아파트의 집값을 또다시 상승시키는 매커니즘이 반복됐다. 2001년부터 강남에 재개발 단지 아파트가 분양되면서 불기 시작한 재개발 열풍은, 2002년 당선된 이명박 전 서울시장이 34곳에 ‘뉴타운’을 지정하면서 서울 전역으로 확산됐다. 한편 경기도 역시 판교, 동탄, 평택, 검단 등지에 ‘제2기 수도권신도시’ 건설 사업이 이뤄지면서 비슷한 시기에 가격 상승의 수혜를 누리게 됐다. 결국 수도권을 중심으로 집값이 폭등한 것이다.

그런데 올해 들어 부동산 움직임이 심상치 않다. 우선 높은 집값을 주도했던 강남 등 ‘버블세븐’ 지역의 아파트 매매가가 하락하는 현상이 발생했다. KB국민은행의 주택가격지수 자료에 따르면, 0.1~0.4%에 묶여 있던 강남구 아파트의 전월대비 매매가 상승률은 급기야 6월부터 내리 마이너스 값을 기록했다. 서초구의 경우는 사정이 더욱 좋지 않아 0.1 내에서 유지되던 매매가 상승률이 5월부터 계속해서 마이너스 행진을 거듭하고 있다. 강남과 달리 올 상반기에도 가격이 상승했던 서울 북부 지역에서마저 부동산 매매가 상승률은 둔화되기 시작했다. 노원구의 아파트 매매가 상승률은 1월부터 지속적으로 상승해 4월에 6.3%로 정점을 찍었다가, 이후 꾸준히 감소해 8~9월에는 0%대를 기록하고 있다.비단 매매가가 떨어지고 있는 것뿐만이 아니다. 매매 거래 자체도 뜸하다. KB국민은행 가 지난 9월 ‘매도세 우위 비중이 증가하고 매수세 우위비중이 감소하면서 매수심리가 위축됐다’고 결론내린 것도 한가한 시장상황과 무관치 않다. 실제 압구정 H아파트 근처에 위치한 금호부동산 최영삼 실장은 “4개월 전쯤 15억에 거래됐던 35평형 아파트가 지금은 12억5천에서 13억에 매물로 나오고 있다. 그마저 요즘엔 거래가 거의 없다”고 말한다. 도심 내부인 충정로에 위치한 삼성사이버부동산 장덕수 대표 역시 “충정로 인근은 도심 지역이라 어느 정도 수요가 있는 편이지만 거래가 활발하지는 않다. 매매가 자체도 보합세”라고 밝히고 있다. 한편 지방에는 미분양 아파트가 속출하면서 중소 건설업체들이 파산하는 등 사정이 더욱 좋지 않다. 결국 수년간 꾸준히 상승했던 부동산 가격의 증가세가 둔화되거나 심지어 하락하고 있으며, 거래 자체도 감소하고 있는 셈이다.

위축된 부동산 시장… 버블 붕괴의 신호탄인가

일각에서는 이러한 부동산 시장 상황을 자연스러운 가격 조정 과정으로 보기도 한다. 삼성경제연구소 유정석 수석연구원은 “가격 하락은 버블세븐과 신도시 일부 지역에 국한돼 있고, 서울과 수도권 전반으로 볼 때는 성장세가 다소 위축된 것에 불과하다. 미국의 경우 캘리포니아의 부동산 가격이 평균 13% 하락했고 경우에 따라 20%까지 하락한 지역도 있지만, 강남은 평균 0.4% 정도 하락했을 뿐”이라고 설명했다. 한국건설산업연구원 김현아 연구위원 역시 부동산 가격 하락이 ‘자연스러운 현상’이라는 분석에 동의했다. “IMF 때 하락했던 부동산 가격이 자연스럽게 반등했고, 금리가 낮게 유지되면서 시중 유동성이 풍부해졌다. 또한 정부가 지역 개발사업을 광범위하게 실시했기 때문에 부동산 가격은 꾸준히 상승했다. 그러다가 2007년 1분기를 정점으로 경기가 하락기에 들어섰기 때문에 상승기에 올랐던 부동산 가격이 자연스레 하락하게 됐다. 학계 연구 결과 역시 일부 지역에서는 버블이 형성됐지만 한국 전체적으로는 버블의 징후를 찾아볼 수 없다는 것이 중론이다.” 그러나 부동산 시장 상황으로 미뤄볼 때, 이미 버블이 붕괴되기 시작했다는 분석도 있다. 2001년부터 2007년까지 한국은 대략 연평균 4%의 경제성장률을 기록한 반면, 부동산 가격은 통계에 따라서는 경제성장률의 세배까지 상승한 것으로 집계되기도 한다. 소득 증대가 동반되지 않은 집값 상승은 ‘빚으로 쌓아올린 모래성’, 즉 버블이라는 평가다. 또한 업계 통계에서 1% 미만으로 집계되는 강남권의 집값 하락폭 역시 실제로는 더욱 크다는 지적도 뒤따른다. 부동산 업체의 가격 통계는 매매가 하락폭을 전체 가구수로 나눠서 산출되고 있어 평균적으로 터무니없이 낮게 집계되지만, 실제 시장에서 거래되는 매매가는 과거보다 10% 이상 하락했기 때문이다. 더군다나 매수세가 뚝 떨어진 현상은 ‘없어서 못팔던’ 과거 버블형성 단계와는 분명히 구분된다. 요컨대 현재 한국의 부동산 시장은 높은 시세로 가격이 유지돼 있으면서도 거래가 끊기는 ‘부동산 스태그플레이션’ 현상을 넘어 이미 가격 하락 단계에 진입했다는 것. 버블로 골치를 앓았던 미국과 일본 역시 버블 붕괴 직전 부동산 스태그플레이션을 겪었다.

금융위기 가능성? 미국과 달리 유동화·금융규제 측면에서 안전해

구체적 분석은 다르더라도, 향후 부동산 가격이 하락하리라는 예측에 대해서는 많은 연구자들이 공감하고 있다. 그렇다면 부동산 가격의 하락이 미국과 같은 금융위기로 연결되지는 않을까. 미국은 주택담보대출이 이뤄지고 나면 대출금을 상환받을 권리 자체가 또다시 상품으로 거래됐다. 대출금을 상환받을 권리를 사들인 금융기업은 이 권리를 담보로 주택저당증권(MBS)를 발행했는데, 이를 사들인 헤지펀드 등이 또다시 담보로 자산담보부증권(CDO)을 발행했다. 유사한 유동화 과정이 여러 차례 계속되면서 결국 주택담보대출액 중에 60% 가까이가 유동화됐다.그러나 삼성경제연구소 유정석 수석연구원은 한국 금융산업의구조상 급격한 금융위기를 겪지는 않을 것으로 본다. “한국은 시중은행이 주택저당증권을 발행한 실적이 전무할 정도로 유동화 단계가 매우 간략하고 전체 주택담보대출액 중에서 주택저당증권이 차지하는 비율 자체도 2%에 불과할 정도로 적다. 부동산발 금융위기가 온다 해도 파급효과가 크지 않다.” 그는 또 다른 근거로 커버리지비율(coverage ratio)을 든다. “커버리지비율이란 손실이 발생할 것에 대비해 비축해 둔 대손충당금을 고정이하여신(고정·회수의문·추정손실 등 부실화 가능성이 있는 여신)으로 나눈 비율이다. 국내 은행의 커버리지비율은 2008년 3월말 현재 189.34%로서 고정이하여신이 모두 부실화 돼도 약 89%만큼 여유가 남는다. 부실을 충분히 흡수할 수 있다.”photo5한편 이승훈(경제학부) 교수는 주택담보대출비율(LTV)를 든다. 주택담보대출비율이란 주택을 담보로 삼아 대출을 받을 때 담보가치의 일정 부분 만큼만을 대출받을 수 있도록 제한하는 비율이다. “한국은 주택담보대출비율이 45% 정도 수준에서 건전하게 유지되고 있어 80%까지 인정했던 미국과 대비된다. 부동산 가격이 55% 이상으로 심각하게 떨어질 것으로 생각하지 않는데, 그 범위 내의 하락이라면 은행권이 담보가치로 감당할 수 있다.” 이 외에도 관계자들은 총부채상환비율(DTI)이 적용되고 있다는 점을 강조한다. 총부채상환비율이란 원리금 상환액을 채무자의 총소득으로 나눈 값으로, 소득 대비 상환 가능성까지 고려해 대출하도록 한 제한 규정이다. 그러나 가계의 이자부담 등 불안 요인 여전비교적 안전하다는 진단에 대해 비판이 제기되고 있다. 일단 한국의 유동화 단계가 미국에 비해 현저히 낮은 수준인 것은 사실이다. 그러나 유동화 상품이 발달하지 않았고 관치금융의 성격이 강했던 90년대 일본에서도 버블은 어김없이 붕괴했다. 낮은 유동화 수준이 금융위기의 파급을 줄이는데 기여할 수 있지만, 버블 붕괴 자체와 직접 관련이 없다는 것이다. 또한 현재 한국에서 주택담보대출비율과 총부채상환비율이 준수되도록 엄격히 규제되고 있는 것은 사실이다. 금융감독원 관계자는 “제1금융권인 은행 뿐 아니라 제2금융권인 보험, 저축은행, 여신사 등에도 규정에 맞춰 주택담보대출비율과 총부채상환비율 규제를 적용하고 있다”고 밝혔다. 하지만 이들 규제는 이미 부동산 가격이 폭등할 대로 폭등한 이후인 참여정부 말기에 적용됐으며, 덧붙여 저축은행 등 제2금융권에서 풀려나간 대출 잔액은 규모조차 파악하기 힘든 실정이라는 비판이 있다. 더구나 최근 부동산 보유로 인한 기회비용이 급증하고 있다는 점도 불안요인이다. 한국 부동산 가격 상승은 부채를 진 가계가 주도했다. 90년대 20% 내외의 높은 수준을 유지했던 개인순저축률은 98년 이후 급락했는데, 2007년 현재는 2.3% 수준에 불과하다. 가계가 저축을 줄이고 부채를 감수하면서 부동산을 사들였기 때문이다. 때맞춰 은행권 역시 기업 대출보다는 가계 대출 비중을 늘렸다. 대출액 자체도 급증했다. 2003년 무렵부터는 대출액이 예금액을 초과하면서, 가장 저렴한 자금조달 수단이었던 예금이 부족해진 은행권은 매입자에게 더 높은 비용을 지불하면서 양도성예금증서(CD)와 은행채를 발행할 수밖에 없었다. 또한 자금을 확보하려고 외국으로부터도 단기외화를 차입했는데 미국발 쇼크로 외환시장에 달러가 부족해지면서 환율이 상승해 상환 부담 늘었다. 은행권의 자본조달비용 상승은 결국 대출 금리의 인상으로 이어져, 지난 5일에는 사상 처음으로 주택담보대출금리가 연 10%를 넘겼기도 했다. 대출 금리의 상승은 가계 부담의 급증으로 이어진다. 정부 부동산 정책, 공급 확대와 세금·규제 완화로 가닥 잡아그렇다면 현 정부의 부동산 정책은 버블 붕괴 가능성과 어떤 관계가 있을까. 최근 들어 정부는 부동산과 부동산 관련 세제 개편안을 쏟아내고 있다. 8·21 대책이나 9·1 세제개편안 등을 종합해 보면, 정부의 부동산 정책은 공급확대와 부동산 세제의 축소라는 두 축을 골자로 한다. 국토해양부 주택정책과 윤의식 사무관은 “감세 정책으로 유동성이 확대되면 부동산 투기가 촉발되리라는 지적이 있지만, 주택 시장이 침체됐기 때문에 투기를 우려할 만한 상황으로 보기는 힘들다. 양도세 정책의 포커스도 (투기자로 보기 어려운) 1주택자에 맞춰져 있다”면서 “가파른 가격 상승의 여파로 주택시장이 조정 국면에 있는 것은 사실이다. 그러나 급격한 가격 등락은 바람직하지 않기 때문에, 양도세 인하와 거래 활성화를 통한 점진적인 가격조정이 필요하다”는 입장을 밝혔다. 정부의 잇단 조치가 부동산 가격 안정을 직접적으로 목표로 삼고 있지는 않다. 부동산114 김규정 차장은 “새 정부 부동산 정책의 방향이 주택가격의 하락에 있지 않다는 것을 인지해야 한다”면서 “과도한 규제로 제 기능을 발휘하지 못하고 있는 시장을 활성화시키고, 공급 확대를 통해 서민 주택시장 안정화를 이루는 것이 정부 정책의 두 축이다. 이런 기조 하에서 과도한 세금 및 재건축 규제, 분양 규제 등을 조금씩 조율해 나가고 있다”고 밝혔다. 그러나 정부의 감세와 규제 축소와 공급 확대가 부동산 시장의 버블을 부채질한다는 비판이 있다. 부동산 정책이 MB식 ‘경제성장’의 도구로 전락해, 애써 안정세를 유지하고 있는 부동산 시장을 다시 출렁이게 할 것이라는 것. 종합부동산세와 양도세의 완화가 다가구 주택자들의 부담을 줄여주며 전매제한 완화와 재건축 조합원 지위 양도 허용 등이 결국 ‘투기적 수요’를 부추길 것이라는 지적이다.

더욱이 재건축 규제가 완화되고 중앙정부의 신도시 건설이나 지방자치단체의 뉴타운 사업이 등이 동시다발적으로 터지면서, 건설자본과 투기자본에게 먹잇감만을 제공하는 결과를 낳을 것이라는 비판도 잇따르고 있다. 토지정의시민연대 이태경 사무처장은 “정부는 경제성장이라는 목적을 위해 건설경제의 활성화에 ‘올인’하겠다는 생각 같다. 실제로 수도권 지역 주택보급률은 100%를 웃도는 실정이라 정부의 구상만큼 대규모 공급이 필요한 상황도 아니다. 이미 지방에서는 미분양이 대규모로 발생하고 있다”고 꼬집었다. 내년 발효되는 자본시장 통합법, 미국식 투자은행 활성화가 목표한편 금융산업의 규제에 당장 큰 변화는 없을 전망이다. 9월 25일 김동수 기획재정부 제1차관은 라디오 방송에 출연해 “LTV와 DTI 등은 그대로 유지해 투기방지를 위해 노력할 것”이라 밝히기도 했다. 따라서 규제 완화의 바람 속에서도 안전망이라 할 수 있는 주택담보대출비율, 총부채상환비율은 그대로 유지될 것으로 보인다. 그러나 근본적인 차원에서 볼 때 한국 금융시장을 미국식 ‘금융세계화’의 맥락으로 재편하려는 시도가 이어지고 있다는 점은 부동산 버블 붕괴의 공포를 부채질하고 있다. 소위 자본시장통합법이 바로 그것이다.‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률(자본시장통합법)’이 2009년 2월 4일부터 시행 예정인데, 이 법에 따르면 은행과 보험을 제외한 증권업·선물업·자산운용업 등 금융업무가 한데 통합되고 금융 상품의 종류도 매우 다양해진다. 자본시장통합법은 금융산업의 경쟁력 강화를 목표로 미국식 거대 투자은행의 설립을 목표로 한 법이다. 이에 발맞춰 증권업계는 물론 재계를 중심으로 거대 이윤을 낳는 금융산업 진출에 눈독을 들이고 있다. 그러나 미국 금융산업이 줄줄이 위기를 맞고 있는 현재, 미국식 금융자본주의를 모델로 삼아 금융산업을 재편하는 것이 과연 바람직한지 비판이 제기되고 있다.